杭州离婚财产纠纷律师

-张博

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欠款不还转移房产 法院判决转让无效 购房指标转让协议存在的法律风险与防范

添加时间:2020年11月11日 来源: 杭州离婚财产纠纷律师   http://www.wshjls.com/

  宋,重庆涉外婚姻律师,现执业于,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。宋从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

欠款不还转移房产 法院判决转让无效

基于买卖合同双方的特殊关系及房屋转让发生的特定时间,可以推定刘某系将其讼争房屋无偿转让给其父母。



  李某和刘某是生意伙伴,平时多有业务往来。2011年10月,刘某找到李某称公司资金周转需要借款200万元,同时,刘某将自己的房产证复印件交给了李某,称自己有足够财产偿还,假如到期不能还款,李某可以要求法院拍卖房子还款,请李某放心。于是李某将款项借给了刘某,并约定2012年10月之前偿还。借款到期后,李某多次打电话催要借款,但刘某总以种种理由推脱。在李某多次找到刘某住所要求还款后,刘某干脆玩起了失踪,电话也无人接听。2012年11 月20日,李某诉至法院,要求刘某偿还借款本息。2013年5月,法院作出判决,判令刘某支付李某借款本息200余万元。


  2013年11月,李某向句容市人民法院申请强制执行,要求执行刘某所有的房产及存款等。但是经查询,刘某账户上几乎没有存款,且在2012年11 月28日,也就是在李某起诉刘某要求还款后的第六天,刘某将其所有的一套房产过户到了其父母名下。于是,法院不能执行该套房产,李某遭受当头一棒。


  2014年3月,李某向法院提起诉讼,称刘某未能返还原告借款,在李某起诉后将共有的房屋转让给其父母,明显是恶意逃避债务,规避法律。因此请求法院判令撤销李某与其父母于2012年11月28日签订的房屋买卖合同,该转让行为无效。


  庭审中,李某及其父母称诉争房屋购买于2008年,该房产系刘某父母出资购买,该房屋虽登记为刘某所有,但实际应为刘某父母所有。且刘某父母购买刘某房屋份额支付了对价,是正常的买卖合同关系,对债权人李某没有造成任何侵害,因此该房屋买卖合同和装让有效。


  经法院审理认为,刘某及其父母称讼争房屋实质为其父母所有,但提交的证据不足以证明其陈述,法院不予采信。刘某及其父母之间于2012 年11月28日签订房屋买卖合同,合同中虽然约定刘某将讼争房屋以120万元的价格转让给刘某父母。但刘某及其父母未能举证证明双方实际交付该部分价款。基于买卖合同双方的特殊关系及房屋转让发生的特定时间,可以推定刘某系将其讼争房屋无偿转让给其父母。刘某尚欠李某200余万元一直未能清偿,却将其讼争房屋无偿转让其父母,明显对李某的债权造成了损害。据此,法院判决撤销刘某与其父母签订的该房屋买卖合同。







购房指标转让协议存在的法律风险与防范

购房指标转让后产生了许多承需解决的法律问题,如购房指标转让协议的法律效力问题,该合同的实质法律关系是什么,该合同项下的房屋归谁,该合同指向的房屋的工程质量、保修,物业费用的负担等众多法律问题。



  购房指标是我国房地产发展中出现的一个关键词,其产生的背景和前提是:我国部份国家机关、企事业单位内部存在的公务员集资房、职工集资房,是福利分房在房地产领域的反映,由于这种福利房与市场上的其他商品房之间存在一种巨大差价,购房指标也就应运而生,拥有公务员或职工身份,方能获得这种购房指标的资格。


  而由于人们的需求多样化,如为子女入学、户口迁入、商业经营、房价低等,导致了购房指标的转让,而购房指标转让后产生了许多承需解决的法律问题,如购房指标转让协议的法律效力问题,该合同的实质法律关系是什么,该合同项下的房屋归谁,该合同指向的房屋的工程质量、保修,物业费用的负担等众多法律问题。


  一、案情简介


  2006年某单位决定在某初中新校区旁集资建房,集资房的一半供本单位职工购买,规定本单位职工购买房屋按建设成本价购买,每个职工限购一套,另外一半房屋向社会发售,职工内部购房价格为向外销售价格的一半。若本单位职工向外转让购房指标,则该职工在本小区不得享有再购买第二套房的购房指标,6月李某以15万元的价格将购房指标转让给余某。2009年李某反悔,不同意履行购房指标转让协议,以余某不是该单位职工,无购房资格,要求法院确认双方签订的协议无效。


  二、法律分析意见


  1、关于购房指标转让协议的法律效力问题。


  判断合同是否有效的标准通常是以《民法通则》第五十五条和《合同法》第五十二条规定作为标准。即:签约行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律或者社会公共利益,不具有《合同法》第五十二条规定的五种合同无效的情形,在私法领域,在国际上通常强调的是当事人意思自治原则,即只要是当事人双方真实意思表示,不违背法律、行政法规的强制性规定,即认定为合法,简言之,法无明文禁止即可为。对于购房指标能否转让法律仅对几种特殊的房产有禁止性规范,如军队的军用房、经济适用房等,除此之外,法律并没有明令禁止购房指标的转让。而在本案例中,李某与余某之间签订的《购房指标转让协议》双方具有相应的民事行为能力,协议内容是李某与余某双方真实意思表示,又不违反法律、行政法规的强制性规定,故合法有效。


  2、《购房指标转让协议》的法律关系的性质问题。


  购房指标转让协议法律关系的性质在司法实务及理论上存在两种争议:一种意见认为是买卖合同关系;另一种意见认为是委托合同关系。笔者认为,购房指标转让协议属于何种法律关系,不能一概而论,应以《购房指标转让协议》的内容及相关条件,对照法学理论进行综合分析判断。


  在实务中存在两种情形:第一种情形是转让方与受让方签订购房指标转让协议,受让方取得了购房指标,但受让方仍是以转让方的名义与房地产开发商签订《商品房买卖合同》,,过了一段时间,购房指标转让的双方当事人再签订《商品房买卖合同》,然后办理房产过户手续。第二种情形:转让方与受让方签订《购房指标转让协议》,受让方取得了购房指标,受让方凭购房指标转让协议到房地产开发商处以受让方自己的名义与开发商签订《商品房买卖合同》,受让方即取得了原购房指标转让方的全部合同权利、义务,受让方是房产的购买方,以后,也无需办理房产过户手续。在第一种情形中《购房指标转让协议》的双方当事人就购房指标转让达成了协议,转让方获得转让购房指标的价款,受让方取得了;购房指标;及相应的权利,但;购房指标;仅仅是一种;权利;或;资格;,具有一定的人身依附性或身份特征,与法律上的;物;仍有较大的差异,且与人的公务员或职工的身份、职称、工龄、职务、学历、积分等相联系,在处分也相应受到限制,如有的单位规定,单位内部集资房三年内不得上市转让等或者职工内部有优先受让权。因此,购房合同登记的买受人始终是购房指标原所有人,而非购房指标转让合同中的受让人,因而就存在事后以原购房指标所有人名义办理房产证之后,再以购房指标原所有人作为转让方,以购房指标受让人为受让方,再次签订《房屋买卖合同》的情况,受让方再办理房产转户手续。第二种情形之中,通过购房指标的转让,受让方取得了购房指标,受让方即取得了签订单位集资房的《商品房买卖合同》的主体资格,即享有了签订物权合同及享有物权合同上的权利,这种情形下,购房指标原所有人的单位对转让购房指标不作任何限制。


  对于第一种情形下的《购房指标转让协议》应属于《合同法》第二十一章规定的《委托合同》的性质。实质上是购房指标受让方委托购房指标转让方代其购买商品房,双方法律关系的性质为委托代理关系。对于第二种情形下的《购房指标转让协议》实质上就是一种附条件的买卖合同关系。即签订《商品房屋买卖合同》必须以有购房指标为必要条件,只要持有购房指标,不管是谁都可签订商品房买卖合同,这种购房指标指向的对象为商品房,具有了法律上物的典型特征,这时法律关系体现了买卖合同的基本特征。


  三、法律风险情况


  1、在《购房指标转让协议》被界定委托合同法律关系下的风险有:一是购房指标转让方违约,不愿意履行合同,而商品房买卖合同的当事人是购房指标转让人和房地产开发商,此时购房指标受让方支付了购房指标费、购房款、相关税费等费用,而房屋产权登记在购房指标转让方名下,若转让方不予协助,不签订房屋买卖合同及协助房产过户,风险很大,或转让方另行转让谋求高利润,最终导致受让指标方得不到商品房,还要追收转让费和已支付的购房款等费用支出。


  2、在《购房指标转让协议》被界定为买卖合同法律关系下的风险较小。因为受让方通过与转让方签订《购房指标转让协议》取得了购房指标,并且可以受让方自己的名义直接与房地产开发商签订《商品房买卖合同》,这受购房指标转让方约束较小,风险很小。


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